Spielplatz in der Wohnhausanlage: wer in Österreich dafür einsteht, und wer den Rundgang macht

In Österreich wohnt ein großer Teil der Bevölkerung in Wohnhausanlagen: im Wohnungseigentum, bei einer gemeinnützigen Bauvereinigung oder im Gemeindebau. Fast jede dieser Anlagen hat einen Spielplatz im Hof, und in fast keiner steht auf einem Zettel, wer sich darum kümmert. Die Frage taucht auf, wenn ein Versicherer Unterlagen verlangt, wenn eine Wohnung verkauft wird oder wenn sich ein Kind an der Schaukel verletzt hat. Dann ist es zu spät, sie in Ruhe zu beantworten.

Wer „Spielplatz Hausverwaltung Haftung“ sucht, landet häufig auf Seiten, die für Deutschland geschrieben sind und ein anderes Wohnungseigentumsrecht beschreiben. In Österreich gelten das Wohnungseigentumsgesetz 2002 und das ABGB, und schon die Wörter sind andere: allgemeine Teile der Liegenschaft statt Gemeinschaftseigentum, Eigentümervertreter statt Verwaltungsbeirat, Eigentümergemeinschaft als eigene Rechtsperson für die Verwaltung.

Drei Eigentumsformen, drei Adressen

Die erste Frage ist nicht, wie oft kontrolliert wird, sondern wem die Geräte gehören. In Österreich gibt es dafür drei typische Antworten, und jede führt zu einer anderen Stelle, an der die Unterlagen liegen sollten.

Die Reihenfolge der Fragen ist bei allen drei gleich: Wem gehört das Gerät, wer verwaltet es, wer geht tatsächlich durch den Hof, und wo liegt der Zettel, auf dem das steht. Der Rest dieses Ratgebers folgt dem Wohnungseigentum, weil dort am häufigsten niemand zuständig ist, bis es jemand sein muss.

Was das Wohnungseigentumsgesetz zur Erhaltung sagt

§ 28 WEG 2002 zählt zur ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft an erster Stelle die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile. Ein Klettergerüst auf der gemeinsamen Grünfläche ist ein solcher allgemeiner Teil, und seine Erhaltung ist damit eine Angelegenheit der Gemeinschaft: Die Mehrheit beschließt, die Rücklage zahlt, der Verwalter führt aus. Was das Gesetz nicht enthält, ist ein Kontrollintervall für Spielgeräte. Wie oft hingesehen wird, sagt die Norm, und was am Ende zählt, sagt das ABGB.

Für die Eigentümer heißt das zweierlei. Erstens ist die Hausverwaltung die richtige Adresse, wenn ein Bewohner einen losen Sitz oder eine scharfe Kante meldet. Zweitens ist sie nicht die letzte Adresse: Sie handelt für die Gemeinschaft, und die Gemeinschaft ist es, die im Ernstfall gefragt wird, ob sie sich um den Hof gekümmert hat.

Warum das ABGB die Dokumentation zur Hauptsache macht

Wer eine Anlage betreibt, die anderen offensteht, unterliegt in Österreich Verkehrssicherungspflichten. Lehre und Rechtsprechung leiten sie aus § 1295 ABGB ab, der allgemeinen Bestimmung über den Schadenersatz: Wer eine Gefahrenquelle schafft oder duldet, hat zumutbare Vorkehrungen gegen Schäden zu treffen. Zumutbar ist dabei das Maß. Dass ein Kind von der Schaukel fallen kann, gehört zum Spielen; eine seit zwei Jahren durchgescheuerte Kette gehört nicht dazu.

§ 1319 ABGB ist die zweite Bestimmung, und sie ist enger, als sie oft wiedergegeben wird. Sie greift, wenn durch Einsturz oder Ablösung von Teilen eines Gebäudes oder eines anderen auf dem Grundstück errichteten Werkes jemand verletzt wird, und wenn das die Folge einer mangelhaften Beschaffenheit des Werkes ist. Dann muss der Besitzer beweisen, dass er alle zur Abwendung der Gefahr erforderliche Sorgfalt angewendet hat. Ob ein einzelnes Spielgerät ein solches Werk ist, entscheidet im Streitfall das Gericht. Der praktische Satz für die Gemeinschaft ist trotzdem derselbe: Dass hingesehen wurde, muss sich zeigen lassen, und zwar von ihr.

Hausverwaltung, Hausbetreuung, Fachbetrieb: wer geht tatsächlich durch den Hof?

In den wenigsten Anlagen geht ein Wohnungseigentümer selbst mit der Checkliste durch den Hof. Die Sichtkontrolle macht die Hausbetreuung, früher der Hausbesorger, heute oft ein beauftragtes Unternehmen; die Funktionskontrolle übernimmt derselbe Betrieb oder ein Grünflächenbetrieb; die jährliche Hauptinspektion kauft die Hausverwaltung als Leistung eines Fachbetriebs ein. Das ist vernünftig. Es ändert nur nichts daran, wer am Ende dafür einsteht, dass der Hof benutzbar ist.

Der schwache Punkt in dieser Kette ist fast nie der Rundgang. Es ist der Nachweis, dass er stattgefunden hat. Eine Hausbetreuung, die jede Woche durch den Hof geht und nichts aufschreibt, hat für die Gemeinschaft denselben Wert wie eine, die nie hingeht. Deshalb gehört in jeden Auftrag ein Satz, der meist fehlt: Nach jedem Rundgang gibt es einen kurzen Kontrollbericht mit Datum, Namen und Befund, und er liegt bei der Hausverwaltung. Die Rechnung des Betriebs belegt, dass bezahlt wurde, nicht, dass hingesehen wurde.

Die drei Stufen in einer Wohnhausanlage

ÖNORM EN 1176-7 beschreibt drei Stufen der Kontrolle. Sie unterscheiden sich nicht in der Gründlichkeit, sondern in der Frage, die sie stellen, und in der Wohnhausanlage auch darin, wer sie üblicherweise übernimmt.

Nur die dritte Stufe braucht üblicherweise jemanden von außen. Eine österreichische Qualifikationsordnung eigens für diese Runde haben wir nicht gefunden; was zählt, sind Fachkunde für die Geräte, die im Hof stehen, und Unabhängigkeit von dem, der den Hof im Alltag betreut. Fragen Sie nach Referenzen und nach einem Beispiel für den Inspektionsbericht, nicht nach einem Siegel.

Beschluss, Auftrag, Nachweis: die drei Papiere

Eine Gemeinschaft, die ihren Spielplatz im Griff hat, kann drei Papiere vorlegen, und keines davon ist lang. Der Beschluss hält fest, dass die Geräte erhalten werden und wer die Rundgänge macht. Der Auftrag an die Hausbetreuung oder den Fachbetrieb nennt die Stufen, die Intervalle und den Kontrollbericht als Teil der Leistung. Der Nachweis ist die fortlaufende Sammlung dieser Berichte samt den Inspektionsberichten der jährlichen Hauptinspektion, an einem Ort, der einen Verwalterwechsel übersteht.

Das dritte Papier ist das, das am häufigsten fehlt, und zwar aus einem einfachen Grund: Beschluss und Auftrag entstehen einmal, der Nachweis muss jede Woche entstehen. Wie er aussehen sollte, steht in was in die Unterlagen gehört.

Fünf Fragen für die nächste Eigentümerversammlung

Ein Hof mit einer einzigen Schaukel und einer Sandkiste braucht dieselben Antworten wie einer mit zwölf Geräten, nur kürzere. Der Rundgang dauert dann fünf Minuten, und genau deshalb wird er gern vergessen. Wie oft jede Stufe ansteht, steht in wie oft ein Spielplatz überprüft wird.