Spielplatz in der Eigentümergemeinschaft: wer kontrolliert ihn, und wer haftet dafür?

Die Frage nach dem Spielplatz kommt in einer Eigentümergemeinschaft fast immer von außen: Ein Versicherer fragt nach Unterlagen, ein Kaufinteressent lässt fragen, oder ein Kind hat sich wehgetan. Alle drei Anlässe treffen zum schlechtesten denkbaren Zeitpunkt ein. Die gute Nachricht ist, dass die Aufgabe deutlich kleiner ist als ihr Ruf — und dass niemand dafür Fachkraft sein muss.

Wer ist Betreiber, wenn der Spielplatz im Hof steht?

Die Verantwortung folgt dem Eigentum. Stehen die Spielgeräte auf dem Gemeinschaftseigentum, gehören sie der Wohnungseigentümergemeinschaft, und damit ist die Gemeinschaft Betreiberin des Spielplatzes. Betreiber von Spielplätzen — öffentliche wie private — unterliegen der Verkehrssicherungspflicht, und zwar in gleichem Maße, weil die Anlage für andere zugänglich ist. Gerichte leiten diese Pflicht aus § 823 Absatz 1 BGB ab. Im Paragrafen selbst steht sie nicht: Er regelt den Schadensersatz, die Rechtsprechung formt daraus die Pflicht.

Ihr Inhalt ist enger, als der Name klingt. Abzuwenden sind Gefahren, die über das gewöhnliche Risiko des Spielens hinausgehen und die ein Benutzer nicht vorhersehen und nicht ohne Weiteres erkennen kann. Dass ein Kind von einer Schaukel fallen kann, gehört zum Spielen. Dass die Kette daran seit zwei Jahren durchgescheuert ist, gehört nicht dazu.

Ein Auftrag verschiebt die Arbeit, nicht die Verantwortung. In den meisten Gemeinschaften macht den Rundgang nicht der Verwaltungsbeirat, sondern die Hausverwaltung, ein Hausmeisterdienst oder ein Betrieb aus dem Garten- und Landschaftsbau. Das ist sinnvoll und ändert nichts daran, wer am Ende dafür einsteht, dass der Hof benutzbar ist. Für die Eigentümer folgt daraus eine unbequeme, sehr praktische Konsequenz: Sie sollten wissen, ob der Rundgang, den sie bezahlen, tatsächlich stattgefunden hat. Nicht, weil jemand jemandem etwas unterstellt, sondern weil ein Beschluss über eine Beauftragung leicht zu fassen und ein Nachweis über die Ausführung leicht zu vergessen ist.

Deshalb lohnt sich ein Satz im Auftrag, der oft fehlt: nach jedem Rundgang ein kurzer Kontrollbericht mit Datum, Namen und Befund. Die Rechnung ist kein Nachweis — sie belegt, dass bezahlt wurde, nicht, dass hingesehen wurde.

Was ist zu tun, und wie oft?

DIN EN 1176-7 beschreibt drei Stufen, und sie sind nicht drei Gründlichkeitsgrade derselben Runde. Es sind drei verschiedene Fragen, in drei verschiedenen Abständen gestellt.

Die Abstände sind in Deutschland ungewöhnlich klar formuliert — wöchentlich, ein bis drei Monate, zwölf Monate — und trotzdem keine Zahl, die für jeden Hof gilt. Wo eine Gemeinschaft landet, hängt an der Nutzung: dreißig Kinder im Hof sind etwas anderes als drei, und ein Hof neben einer Schule ist etwas anderes als einer hinter einem verschlossenen Tor. Was nicht im Ermessen steht, ist, dass diese Einschätzung einmal getroffen und aufgeschrieben wird. Sonst ist das Intervall nicht festgelegt, sondern stillschweigend angenommen.

Nur die dritte Stufe braucht üblicherweise jemanden von außen. Die beiden anderen macht die Gemeinschaft selbst, und genau das macht die Aufgabe für einen ehrenamtlichen Beirat überhaupt machbar: Elf Kontrollpunkte auf einem Rundgang sind eine Viertelstunde, und diese Viertelstunde ist der Grund, warum die jährliche Hauptinspektion später keine unangenehme Überraschung wird.

Für die jährliche Hauptinspektion gibt es eine freiwillige Zertifizierung nach DIN 79161, die die Fachverbände FLL und BSFH gemeinsam tragen. Freiwillig ist dabei das entscheidende Wort: Eine rechtliche Pflicht, diese Qualifikation vorzuweisen, gibt es nicht. Wichtig ist die Fachkunde — und dass die Einschätzung unabhängig von dem ist, der den Hof im Alltag betreut.

Mängel, Hinweise und Behebung

Ein Rundgang, der nirgendwo hinführt, ist verlorene Zeit. Wertvoll wird er durch den Umgang mit dem Befund, und der beginnt damit, das Dringende von dem zu trennen, was nur notiert werden muss.

Eine Absperrung muss echt sein. Flatterband und ein Zettel am Gerät sind keine Absperrung, wenn ein Kind das Gerät trotzdem benutzen kann — dann ist es in Betrieb, und der Mangel ist weiterhin kritisch.

Was die Gemeinschaft vorzeigen können sollte

Gefragt wird meist aus einer von drei Richtungen: von einem Versicherer nach einem Unfall, von einem Käufer oder dessen Berater beim Verkauf, oder von Eltern in der Eigentümerversammlung. Alle drei fragen im Kern dasselbe: Können Sie zeigen, dass Sie sich darum gekümmert haben?

Die Antwort darauf ist eine fortlaufende Dokumentation. Welche Geräte es gibt, welcher Rundgang wann gemacht wurde, was gefunden wurde, was daraus geworden ist und wann es abgeschlossen war. Aufwendig muss das nicht sein, aber vorhanden — und es muss dagewesen sein, bevor die Frage gestellt wurde. Siehe was in die Unterlagen gehört.

Anfangen: vier Schritte für einen ehrenamtlichen Beirat

1. 1Geräte zählen. Einmal durch den Hof gehen und aufschreiben, was dort steht — auch das, was bei einer Hofaktion selbst gebaut wurde, und das, was mit der Immobilie kam.
2. 2Intervalle festlegen. Einschätzen, wie stark der Hof genutzt wird, und aufschreiben, wie oft Sichtkontrolle und Funktionskontrolle stattfinden sollen.
3. 3Den ersten Rundgang machen. Schon eine einzige Sichtkontrolle gibt einen Ausgangspunkt, und der erste Rundgang findet fast immer etwas.
4. 4Die Hauptinspektion beauftragen. Sie kommt von außen, und ihr Inspektionsbericht ist das Dokument, das im Ernstfall am schwersten wiegt.

Die meiste Arbeit ist die erste. Sind die Geräte erfasst und die Intervalle festgelegt, ist der Rest eine Viertelstunde in regelmäßigen Abständen — und ein Beirat, der wechselt, erbt ein System statt einer Erinnerung.